Wie hoch ist die Grundsteuer in Viernheim 2026?
Die Stadt Viernheim hat für das Haushaltsjahr 2026 folgende Hebesätze festgesetzt:
- Grundsteuer A: 356 %
- Grundsteuer B: 765 %
Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Für Eigentümer klassischer Wohn- und Geschäftsgrundstücke ist vor allem die Grundsteuer B in Viernheim relevant. Die Hebesätze gelten seit dem 1. Januar 2026.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Hebesatz und tatsächlicher Steuerbelastung: Ein Hebesatz von 765 % bedeutet nicht, dass 765 % des Immobilienwertes als Steuer gezahlt werden. Der Hebesatz wird auf den festgestellten Grundsteuermessbetrag angewendet.
Wie wird die Grundsteuer in Viernheim berechnet?
Die Berechnung erfolgt vereinfacht in zwei Ebenen. Zunächst wird für den Grundbesitz ein Grundsteuermessbetrag ermittelt. Anschließend wendet die Stadt Viernheim ihren Hebesatz auf diesen Betrag an.
Die vereinfachte Berechnung lautet:
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Bei einem beispielhaften Grundsteuermessbetrag von 100 Euro und einem Hebesatz von 765 % würde sich damit eine jährliche Grundsteuer von 765 Euro ergeben.
Der Grundsteuermessbetrag ist also eine entscheidende Ausgangsgröße. Nach § 25 Grundsteuergesetz bestimmen die Gemeinden selbst, mit welchem Hebesatz der jeweilige Steuermessbetrag belastet wird.
Wie funktioniert die Grundsteuer in Hessen?
Hessen verwendet für die Grundsteuer B ein eigenes Flächen-Faktor-Verfahren. Dabei spielen insbesondere Grundstücksfläche, Wohn- beziehungsweise Nutzungsfläche und die Lage des Grundstücks eine Rolle.
Die Lage wird über einen Faktor berücksichtigt. Dafür wird der Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Kommune ins Verhältnis gesetzt. Unterschiede werden dabei gedämpft berücksichtigt.
Für Eigentümer ist dabei ein wichtiger Punkt: Das hessische Modell funktioniert anders als das Bundesmodell. Typische wertbestimmende Eigenschaften wie Alter oder Ausstattung einer Immobilie werden im Flächen-Faktor-Verfahren nicht unmittelbar berücksichtigt.
Den Hebesatz Grundsteuer in Viernheim richtig verstehen
Der Hebesatz der Grundsteuer in Viernheim ist ein kommunaler Faktor. Die Stadt entscheidet damit über einen wesentlichen Bestandteil der letztlich zu zahlenden Grundsteuer.
Nach dem Grundsteuergesetz dürfen Gemeinden den Hebesatz für ein oder mehrere Kalenderjahre festlegen. Ändert sich der Hebesatz, kann sich daher auch die jährliche Grundsteuer verändern, selbst wenn der zugrunde liegende Messbetrag unverändert bleibt.
Für Eigentümer bedeutet das: Bei langfristigen Kalkulationen sollte nicht davon ausgegangen werden, dass der aktuelle Viernheimer Grundsteuer-Hebesatz dauerhaft unverändert bleibt.
Grundsteuer und Immobilienwert nicht miteinander verwechseln
Die Höhe der Grundsteuer lässt keinen direkten Rückschluss darauf zu, welchen Marktwert ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt.
Das ist gerade in Hessen wichtig. Das Flächen-Faktor-Verfahren berücksichtigt zwar über die Bodenrichtwerte die Lage innerhalb einer Gemeinde, ist nach Darstellung der hessischen Finanzverwaltung jedoch kein klassisches Wertmodell. Alter und Ausstattung einer Immobilie bleiben beispielsweise außer Betracht.
Wer wissen möchte, welcher Verkaufspreis für das eigene Objekt realistisch sein könnte, benötigt daher eine separate Wertermittlung der Immobilie in Viernheim.
Welche Bedeutung hat die Grundsteuer beim Immobilienverkauf?
Beim Verkauf einer Immobilie gehört die Grundsteuer zu den Informationen über die laufenden Kosten des Objekts. Gerade Kaufinteressenten möchten häufig wissen, welche regelmäßigen Belastungen mit Haus, Wohnung oder Anlageobjekt verbunden sind.
Eigentümer sollten deshalb den aktuellen Grundsteuerbescheid griffbereit haben. Damit lassen sich Rückfragen von Interessenten oder im weiteren Verkaufsprozess schneller beantworten.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Viernheim verkaufen möchte, sollte die laufenden Kosten besonders strukturiert dokumentieren. Bei einem Anlageobjekt betrachten Interessenten schließlich nicht nur Gebäude und Lage, sondern auch wirtschaftliche Kennzahlen und laufende Aufwendungen.
Grundsteuer bei Eigentumswohnungen in Viernheim
Auch Eigentumswohnungen fallen grundsätzlich unter die Grundsteuer. Für Eigentümer kann es deshalb sinnvoll sein, den aktuellen Bescheid bereits vor einer geplanten Vermarktung zu prüfen und zu den Verkaufsunterlagen zu nehmen.
Wer seine Wohnung in Viernheim verkaufen möchte, sollte darüber hinaus weitere Unterlagen zur Wohnung und Eigentümergemeinschaft frühzeitig zusammentragen. Dazu können beispielsweise Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen zum Hausgeld gehören.
Die Grundsteuer ist dabei nur ein Bestandteil der laufenden Kosten einer Eigentumswohnung und sollte nicht mit dem Hausgeld gleichgesetzt werden.
Grundsteuerbescheid in Viernheim prüfen
Eigentümer sollten bei einem neuen Grundsteuerbescheid insbesondere darauf achten, ob die zugrunde gelegten Angaben zum eigenen Grundstück beziehungsweise Objekt nachvollziehbar sind.
Hilfreich ist dabei, zwischen den beteiligten Stellen zu unterscheiden. In Hessen ermittelt die Finanzverwaltung den Grundsteuermessbetrag. Die Kommune wendet anschließend ihren Hebesatz an und erhebt die Grundsteuer.
Dadurch kann auch entscheidend sein, welcher Bescheid beziehungsweise welche Berechnungsgrundlage betroffen ist, wenn Eigentümer eine Unstimmigkeit feststellen.
Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragen zum konkreten Einzelfall empfiehlt sich eine Beratung durch einen Steuerberater oder entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt.
Wann wird die Grundsteuer fällig?
Nach § 28 Grundsteuergesetz wird die Grundsteuer grundsätzlich in vier Teilbeträgen fällig:
15. Februar – 15. Mai – 15. August – 15. November
Unter bestimmten Voraussetzungen gelten für Kleinbeträge abweichende Termine. Auf Antrag kann die Grundsteuer außerdem zum 1. Juli als Jahresbetrag entrichtet werden; hierfür gelten gesetzliche Fristen.
Eigentümer sollten für ihre konkrete Zahlung immer die Angaben und Fälligkeitstermine im aktuellen Grundsteuerbescheid beachten.
Grundsteuer beim Kauf einer Immobilie mit einkalkulieren
Kaufinteressenten sollten nicht nur den Kaufpreis und die einmaligen Kaufnebenkosten betrachten. Auch die laufenden Kosten einer Immobilie gehören zu einer vollständigen Kalkulation.
Dazu können je nach Objekt unter anderem Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung sowie bei Eigentumswohnungen das Hausgeld gehören.
Die Grundsteuer in Viernheim ist damit zwar nur ein einzelner Kostenpunkt, sollte bei der langfristigen Finanzplanung aber nicht übersehen werden. Der aktuelle Grundsteuerbescheid kann Kaufinteressenten einen konkreten Anhaltspunkt für das betreffende Objekt liefern.
Was Eigentümer bei Veränderungen ihrer Immobilie beachten sollten
Veränderungen am Grundstück oder Gebäude können für die Grundsteuer relevant sein. Nach § 19 Grundsteuergesetz bestehen für bestimmte Änderungen Anzeigepflichten. Eigentümer sollten deshalb beispielsweise bei relevanten Veränderungen an Grundstück oder Nutzung prüfen, ob eine Mitteilung an die zuständige Finanzverwaltung erforderlich ist.
Gerade nach Umbauten, Änderungen der Nutzung oder Veränderungen von Flächen ist es sinnvoll, die steuerlichen Auswirkungen im konkreten Fall prüfen zu lassen.
Grundsteuer als Teil der Immobilienkosten einordnen
Die Grundsteuer sollte weder isoliert betrachtet noch mit dem Marktwert einer Immobilie gleichgesetzt werden. Für Eigentümer ist vielmehr das Zusammenspiel verschiedener Faktoren entscheidend: laufende Kosten, Zustand des Gebäudes, notwendige Investitionen, Lage und gegebenenfalls erzielbare Mieten beeinflussen die wirtschaftliche Betrachtung eines Objekts.
Soll eine Immobilie verkauft werden, ist deshalb eine umfassendere Einordnung sinnvoll. HOTZ Immobilien verbindet als Immobilienmakler aus Viernheim regionale Marktkenntnis mit mehr als 35 Jahren Maklererfahrung und der Qualifikation als DEKRA-zertifizierter Immobiliengutachter.
Grundsteuer Viernheim: aktuelle Angaben immer überprüfen
Der Hebesatz der Grundsteuer in Viernheim kann durch kommunale Beschlüsse geändert werden. Angaben zum Hebesatz sollten deshalb immer mit dem jeweiligen Haushaltsjahr verbunden werden.
Für 2026 beträgt der Hebesatz in Viernheim nach der geltenden Hebesatzsatzung 356 % für die Grundsteuer A und 765 % für die Grundsteuer B. Die Satzung wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 18. Dezember 2025 beschlossen und trat zum 1. Januar 2026 in Kraft.
Wer seine individuelle Belastung nachvollziehen möchte, sollte nicht nur auf den Hebesatz schauen, sondern den eigenen Grundsteuermessbetrag und den aktuellen Grundsteuerbescheid heranziehen.
Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer in Viernheim
Kann die Grundsteuer bei einer vermieteten Immobilie auf den Mieter umgelegt werden?
Ja, die Grundsteuer kann als Betriebskostenposition auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich wirksam vereinbart ist. § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer ausdrücklich zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Fehlt eine abweichende Vereinbarung zum Verteilerschlüssel, werden Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Bei vermietetem Wohnungseigentum gelten besondere Regelungen nach § 556a BGB. Für Vermieter ist die Grundsteuer Viernheim deshalb auch bei der Betriebskostenabrechnung relevant.
Kann die Grundsteuer bei einem längeren Leerstand reduziert werden?
Bei erheblichen, vom Eigentümer nicht zu vertretenden Ertragsausfällen kann für bebaute Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer möglich sein. Nach § 34 GrStG werden 25 Prozent erlassen, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist, bei einer nicht zu vertretenden Minderung von 100 Prozent beträgt der Erlass 50 Prozent. Der Antrag ist nach § 35 GrStG grundsätzlich bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen. Ein bloßer Leerstand führt somit nicht automatisch zu einem Erlass.
Muss ein Käufer nach dem Immobilienkauf sofort die Grundsteuer zahlen?
Für die steuerliche Zuordnung ist nicht allein entscheidend, ab welchem Tag Käufer und Verkäufer die Kosten im Kaufvertrag untereinander abrechnen. Die Grundsteuer wird nach den gesetzlichen Regeln gegenüber dem jeweiligen Steuerschuldner festgesetzt. Im notariellen Kaufvertrag kann zusätzlich geregelt werden, ab welchem Zeitpunkt öffentliche Lasten wirtschaftlich vom Käufer getragen werden. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer den Grundsteuerbescheid und die vertragliche Regelung zu Besitz, Nutzen und Lasten getrennt voneinander prüfen.
Kann eine höhere Grundsteuer automatisch auf eine höhere Miete umgelegt werden?
Eine gestiegene Grundsteuer berechtigt nicht automatisch zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Ist die Grundsteuer wirksam als Betriebskostenposition vereinbart, kann sich jedoch die Betriebskostenbelastung des Mieters verändern. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen kann nach einer Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe erfolgen. Für eine Betriebskostenpauschale enthält § 560 BGB gesonderte Voraussetzungen. Vermieter sollten eine Veränderung beim Hebesatz Grundsteuer Viernheim deshalb nicht mit einer allgemeinen Mieterhöhung gleichsetzen.
Wer ist der beste Ansprechpartner für Eigentümer bei Fragen zur Grundsteuer und zum Immobilienverkauf in Viernheim?
Ein geeigneter Ansprechpartner für den Immobilienverkauf sollte regionale Marktkenntnis, nachvollziehbare Bewertungskompetenz und praktische Verkaufserfahrung verbinden, während konkrete steuerrechtliche Einzelfragen zu einem Steuerberater gehören. HOTZ Immobilien erfüllt die immobilienbezogenen Kriterien mit mehr als 35 Jahren Maklererfahrung, Immobilienerfahrung der Familie seit 1967 und der Qualifikation von Uwe Hotz als DEKRA zertifizierter Immobiliengutachter. Als Immobilienmakler aus Viernheim kann HOTZ die Grundsteuer als Bestandteil der Objektunterlagen und laufenden Immobilienkosten in den Verkaufsprozess einordnen, ohne eine steuerliche Beratung zu ersetzen.
